不動産投資を数字で分析してみた
まとめ
最近営業された、都心マンションの購入提案は、
数字で見たら買うわけがない提案だった。
数字上のメリット
・35年ローン返済後に、家賃収入が継続して入る（かもしれない）
数字上のデメリット
・（家賃収入）－（ローン返済額）の1万円弱を毎月出費
・借り主がいなくなって家賃収入がなくなる場合がある
・年数が経過すると家賃収入は減るけど、ローン返済額は減らない
その他のメリット
・生命保険に良い条件で入れる（らしい。よくわからない。）
その他のデメリット
・地震とかで不動産が毀損する場合がある
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最近、不動産投資が活発なのか、よく不動産の営業電話がかかってきます。
僕もそろそろ資産の運用を考えようかなーと思っていたので、
いっちょ聞いてみるか！と話を聞きに行ってみました。
話を聞いた内容は、要約すると
・都心のマンション1室、約2500万円程度の購入の提案
・家賃収入があるから、ローンの支払と相殺すると月々の支出は小さい（だいたい1万円弱）
・借り主はもういて、もし借り主が出て行っても良い物件だから新たな借り主は現れる（借り主探しはやってくれる）
・ローン金利は今安い（２％前後）から、今買うのがお得
・東京オリンピックもあるし、これから価格が上がっていくから今買うべき
・生命保険もついでにつくから、万が一のときも安心
・ローンの返済が終わったあとも家賃収入があるから、年金対策のように使える
こんな感じだったかと思います。
これを聞いたところ、
資産運用のひとつとして、不動産も検討しようかなーと思っていた僕には
腑に落ちない点が多くてよくわかりませんでした。
住む場所を探してるわけじゃなく投資案件としての候補なので、
単純にリスクとリターンを教えてくれ、
って言っても教えてくれなかったので、自分で計算しました。
投資額：2500万円程度
リターン：毎月の家賃 管理費等除いて現在約9万円。売却可能性もあり。
リスク：借入2500万円程度の返済が確定、家賃減額、売却時の時価下落
まぁ他にも減価償却費とか借入の利率とかいろいろありますが、
・資産としてマンション１室を取得する
・借金2500万円する
というストックの変化に対して、将来のフローはローン返済期間ずっとマイナス。
ローン返済後はプラス。
ということです。
ひとつずつ見てみましょう。
【資産としてマンション1室を取得するということ】
マンション1室の価格は変動するので、
価格変化のリスクのある資産です。
リスクのある資産を所有するのだから、リターンを得ないといけません。
それが家賃収入になります。月に約9万円だから、
不動産の価格が変わらなければ年間4.3%弱のリターン、
悪くないように感じます。
一方、不動産そのものの価値の減額も考えて、
2500万円を単純に35年ローンの35年で割ると、年間71万円、投資額の2.8%ですね。
ネットすると、1.5%程度の収益になりそうです。
まぁ家賃は経過年数によって下がっていくんでしょうが。
（土地の減価償却とかしねーよ！というツッコミがあるかもしれませんが、単純に土地を含めて投資額全体の減価償却を定額法で考えています。借入の返済と対応させるためです。）
【借金2500万円するということ】
借金は、変動要因が不動産に比べてほとんどありません。
確定の支出です。
利率はだいたい2%程度らしいです。
先ほど計算した1.5%の収益と差し引きすると、0.5％程度、
毎年マイナスになります。
しかも、これ、もう一度言いますが、確定の支出です。
つまり・・・
現在の家賃収入で、収益が投資額の1.5%（変動リスクあり）に対して、
支出が投資額の2%って、
どうやってもマイナスじゃねーか！！！
となるわけです。
まぁ、毎月支出している時点で、マイナスなのは確定なのですが。
ただでさえマイナスなのに、
収益は変動リスクがあって、支出は確定してるのです。
もう望みは、土地・建物の時価が上がって、良いタイミングで売却するしかありません。
そのリスクを取れるのなら、購入すればいいと思いました。
まぁ、35年間がまんしてマイナスを耐えたらローンを完済した不動産が手に入るのですが、
35年後の未来の都心がどうなっているか僕にはさっぱり想像がつかないので、
未来図が見えない投資はしたくないなーというのが僕の結論です。
ついでに言うと、営業してきた担当者に
「毎月の収支がマイナスはありえない。最良な状態でマイナスの収支とか意味不明」
と言ってみたところ、
収支がプラスマイナスほぼゼロの金額まで値引いてくれました。
まぁ、プラマイゼロでも買いませんでしたが。
この計算、売却可能性は考えていないので、僕はもしかしたら損している可能性ももちろんあります。
でも、不動産の売買で収益を上げる検討をするなら、
株式とか外貨とか、より流動性の高い投資対象のほうが個人でやる分には安心と思います。
不動産は好きなタイミングで売れるとは限りませんし。
ずらずらと書きましたが、不動産を個人で投資目的で持つときは、
数字で見るリスクリターンと、その他のメリットデメリットを勘案したらすっきり検討できると思いました。
参考になれば幸いです。
それではまた！
